二手房看房进度

昨天看到了我的梦中情房，房子在四楼，是一个空房，之前是出租，装修比较简陋，并且保护不好，很旧了。
客厅是落地窗，贝壳VR因为亮度太高的原因，体现不出来窗外的景色。
但当我走进去的第一眼就被吸引住了，客厅落地窗外是一颗高大的白杨树，被风吹得沙沙沙，在房子里站着有一种脱离喧嚣的感觉，客厅和厨房是正对着，南北通透，有穿堂风，厨房外是一个圆形小阳台，没有封的，阳台外是中庭，中庭树比较矮，阳台刚好在树中部靠上的位置。
主卧也有一个可以做小书房的阳台，主卧和客厅都是东南朝向，这是成都最好的一个朝向。
相较之前88万那套，这套装修+房款，贵出了二十多万，能买但是会比较有压力。
我准备还的价，两个都是低于房东心理底价的，因为现在的挂牌价，都是从比较高的价格不停降到这个位置的，中介都说可谈空间不大。现在纠结死了，我跟中介说，两个都约业主谈，88万那个心理价位83,103的心理价位96，能谈下来哪个要哪个。要真谈不下来，我就去找专门砍价的中介，0.7个点还包含贷款服务费，只是小中介可能没那么靠谱。
88万的：金牛区，教育稍次，算安置房，地铁非常非常近，装修不需要花太多，首付和贷款都无压力
103的：商品房，地铁略远，属于青羊区，学区好一点，挨着金沙博物馆，公园也很近，装修花钱多一点，小区比较小。贷款压力会更大。
啊啊啊啊好纠结