关于买房的碎碎念

[闪耀]帖子发出来以后有姐妹问婚前一方有一套房，另一方无房，结婚以后算什么资格？算普通资格！！！购房资格以家庭为单位，只要家庭成员名下有一套，就不是刚需了。

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[闪耀]不知道大家买房会不会提前做功课，反正我两没做功课，对买房流程只知道个大概，交了定金以后完全是被销售牵着走。
[闪耀]这里就记录一下我们买房的过程，随便唠唠~文中提到的zc都是成都的zc，不同地区有差异哈
[闪耀]这次买房最大的体会就是珍惜刚需资格，珍惜刚需资格，珍惜刚需资格。成都买房有限gou政c，这个应该不用科普吧。我两结婚前，我名下有一套房，我老公无房，因为我们当时有房子住，没有想会那么快买新房，所以没有考虑结了婚以后我老公从刚需资格变成普通资格会给我们带来什么阻碍，现在想来真的是短见啊。
【珍惜刚需资格】
[闪耀]去年年中在我们开启看房路以后，才逐渐了解到普通资格买房和刚需资格的不同。
[闪耀]最直观的差异就是摇号优先顺序和次数不同。同一个楼盘刚需先于普通资格，而且刚需没摇中还可以混着普通资格再摇一次，相当于刚需有2次摇号机会。
[闪耀]再有就是名下有房，组合贷的首付比例不能低于4成。纯商贷政策比较宽松，认贷不认房（名下有房，但已结清贷款，再次购房执行首套房的房贷政策）。公积金贷款认贷又认房（名下无房、无房贷才执行首套房贷的政策）。所以在我们有房无房贷的情况下想要组合贷就不能享受首套房的房贷政策，首付4成，在成都总房价200w+的情形下，多给1成首付就要多拿20w+的钱，真的不是一比小数目~无形中增加了我们买房的压力。
[闪耀]去年年底，成都购房zc再次向刚需资格倾斜（报名人数超过房源3倍，普通资格就会被踢出局，只能刚需和棚改资格摇），导致我们直接失去网红盘的入场券，买二套房的难度又增加一层。不得不感慨，成都zc对刚需家庭真的好。
[闪耀]所以真的要珍惜刚需资格，首套房能垫脚买套大一点的就买大一点的，毕竟买二套房的门槛变高了（不过以后zc也说不清楚）~
【摇号买房流程】
[闪耀]摇号流程没有人不知道吧，网上登记—看房—初核—复核—摇号—选房，具体流程可以看这个https://mp.weixin.qq.com/s/mNjnz2kQSmeH6wkcavCRwQ
[闪耀]我想单独说说选房流程，真的很“有趣”。我们第一次也是唯一一次进入现场选房环节的楼盘是一个人才公寓。当时报名的人很多，房源好像有600多个，我们排在700多号，能选到房的机会微乎其微。但是因为性价比很高，我们还是去了现场碰运气，万一放弃的人多呢。
因为没做功课，又是第一次进入选房环节，我两连样板间都没看，很天真的以为选房当天有机会看。结果到了现场才发现根本不是我们想的那回事。
[闪耀]首先选房当天所有人都在售楼部外面排队，一组几十个家庭被叫进等候区，每个家庭最多进去2个人。等候区有公示板，可以看到剩余房源，你就眼睁睁的看着一个又一个的房源被买走，气氛相当紧张。在等待区的人会被一个一个的叫到选房区，只有几分钟的时间给你思考、决定买哪套房，超时就视为放弃。就这么几分钟的时间，要决定一件几百万的买卖，真的很扯。
[闪耀]当时有功课做得好的购房者，他们自己打印了房源表格，售楼部卖一个，就在自己的表上划掉一个，比看公示板方便。
【顺销盘买房流程】
[闪耀]我这里说的顺销盘是摇号以后没卖完剩下的房源，如果专有名词有误欢迎指正，我们最后买的就是这类房。
[闪耀]流程：
1、看房
[闪耀]这里看房可以自己直接去售楼部看房，也可以找中介带看。中介带看新盘是免佣金的，开发商也会单独给这类买房客户优惠。 中介带看记得 双向砍价。让开发商给优惠这个是必须的，我们当时忽略了还可以让中介让利。比如事先和中介约定好成交以后中介返多少钱，这个算是中介为了那提成私人作出的让步，我们群里有业主拿到了中介返的一年物业费（6000多）。
2、交定金、签订认购协议
[闪耀]签协议之前好好看看协议内容，协议一般会约定交定金以后多久补齐尾款，超期支付尾款的赔偿责任，贷款办不下来定金不退什么的。 销售答应了的事都要白字黑字写下来，比如销售答应补尾款的时间可以延期，让他写下来！销售答应的优惠折扣，让他写下来！我朋友买房，销售当时答应了8折，结果补尾款的时候反悔说只有9折，我朋友没有证据，最后只有按9折给钱。

3、销售帮忙网上报名、备案
4、银行预审贷款资料
5、交首付尾款，签购房合同
[闪耀]其实合同没啥好说的，卖方市场根本不给买方修改合同的权利，但是交了定金反悔不想买了， 只要没签购房合同，是可以操作退定金的，不管ding金的ding是哪一个ding。
6、到银行办理贷款
【贷款】
[闪耀]不知道其他地方是怎么样的，成都这边组合贷审批比纯商贷严格，放款也慢。
[闪耀]分享几条比较有用的：
1、不能用信用卡或者银行借款付首付！！这条很重要，现在审批严格，银行会查首付的来源，首付不够，你可以找亲朋借，或者让父母去银行贷款，但是不能以自己的名义贷款。
2、月收入至少是月供的2倍。这里的月供不仅指房贷的月供，还要把你名下负债的所有月供都算进去，小到连物管费都要给算进去。有些时候在放款前甚至会让你把信用卡给还完。
3、公积金贷款贷款额度=（借款人缴存余额+共同借款人缴存余额）✖缴存时间系数✖20倍，双职工不超过70W。
4、公积金贷款认贷认房，前面说过，不满足条件的首付需要4成
5、这条主要针对二手房，房龄超过10年的，首付上浮一成。当时就是因为这条，我们买超过10年的二手房要给5成首付
6、公积金贷款的规定具体可以看这个 http://cdzfgjj.chengdu.gov.cn/cdzfgjj/c122647/app_det.shtml?detailid=1030
7、银行流水不漂亮的，可以提前半年准备漂亮的流水，这个百度以下~
8、组合贷中商贷部分利率会上浮。别以为你占了公积金利率3.X%的便宜，银行贼精，商贷利率给我们上浮了20%。不过就算这样，每月差了1000多呢，30年下来就是30多万啊，公积金能用就用吧。
9、二套房的贷款利率、税率都比首套房的高，再次提醒大家珍惜刚需资格！
【 大概就这些，希望能给姐妹们提供参考。 】